Eigentumswohnungskauf – Was sollte ich beachten?

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass hier große Unsicherheit besteht.

Zu welchem Notar soll ich gehen?

Legen Sie daher zunächst Wert darauf, dass nicht der Verkäufer oder der Makler den Notar bestimmt. Dies gilt insbesondere, wenn Sie von einem Bauträger eine Baumaßnahme erwerben. In vielen dieser Fälle stammt dann nämlich sogar der Kaufvertrag aus der Feder des Bauträgers, ohne dass der Notar in diesen Fällen darauf hinweist.

Da üblicherweise der Käufer die Notarkosten für den Grundstückskaufvertrag zu tragen hat, kann dieser selbstverständlich auch den Notar bestimmen.

Welche Unterlagen benötige ich vom Verkäufer?

Alle wesentlichen Unterlagen hat der Verkäufer Ihnen zuvor zur Verfügung zu stellen.

Das ist auch nicht umbedingt die Aufgabe eines Maklers, da letzterer ja nur das Geschäft vermittelt.

Die nachstehend aufgeführten Unterlagen sollten Sie sich auf jeden Fall vorlegen lassen und Wert darauf legen, dass der Notar in dem Kaufvertrag hierauf Bezug nimmt:

1. Beglaubigte Abschrift der vollständigen Teilungserklärung einschließlich Planunterlagen

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung

3. Baugenehmigung

4. aktueller Grundbuchauszug (Achtung: Sollten in Abt. II des Grundbuches Belastungen eingetragen sein, die Sie übernehmen müssen, lassen Sie sich die zugehörigen schuldrechtlichen Verträge vorlegen. Lassen Sie sich nicht mit der Ausrede abspeisen, dass man diese Unterlagen nicht habe. Aufgrund der Grundbucheintragung sind diese beim Grundbuchamt hinterlegt und der Verkäufer kann diese daher jederzeit beschaffen)

5. Verwaltervertrag über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

6. Jahreskontoauszug zum Rücklagenkonto und Bestätigung des Verwalters, dass die laufenden Wohngelder vom Verkäufer vollständig bezahlt wurden

7. Bestätigung des Verwalters, ob keine bzw. in welcher Höhe Zahlungsrückstände von anderen  Wohnungseigentümern bestehen.

8.  Auskunft des Verwalters, ob und in welchem Umfang in nächster Zeit größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.

9. Beschlüsse der Wohnungseigentümer

Und zum Schluss noch eine gut gemeinte Empfehlung: Lassen Sie sich nicht mit Erklärungen gleich welcher Art abspeisen, wenn Sie die vorgenannten Unterlagen anfordern. Denken Sie immer daran, dass Sie in alle Rechte und Pflichten anstelle des bisherigen Wohnungseigentümers treten und auch für finanzielle Verpflichtungen aller übrigen Miteigentümer einzustehen haben. Wenn man Ihnen die Unterlagen verwehrt, gibt es in vielen Fällen etwas zu verbergen.

 Ihr RA Lothar Eichholz

Brückenabstandsmessverfahren der Polizei in Bayern ist kein standardisiertes Messverfahren

In seiner Entscheidung vom 18.12.2007 hatte das OLG Bamberg (Az. : 3 Ss OWI 1662/07) bereits darauf hingewiesen, dass die von der Polizei in Bayern im Rahmen des so genannten Brückenabstandsmessverfahrens praktizierte Videoabstandsmessung unter Einsatz des Charaktergenerators vom Typ CG-P 50 E des Herstelles JVC/Piller nicht den Voraussetzungen eines standardisierten Messverfahrens entspricht, wenn die Messung nicht in Kombination mit einer Videokamera des Herstellers JVC durchgeführt wurde. In diesen Fällen darf sich der Tatrichter bei der Feststellung und Darstellung der Beweisgründe im Urteil nicht auf die Mitteilung des Messverfahrens, die entsprechend den Richtlinien für die polizeiliche Verkehrsüberwachung ermittelten Ergebnis-Werte sowie auf die auch sonst bei einer Brückenabstandsmessung gebotenen Feststellungen beschränken. Vielmehr bedarf es dann weiterer konkreter Feststellungen.

Wie das OLG Bamberg weiterhin festgestellt hatte, verwendete die bayerische Polizei durchgängig Kameras anderer Hersteller ( u.a. der Marke Panasonic) mit der Folge, dass bereits hierdurch – unabhängig von den regelmäßig eingesetzten Kabellängen von mehr als 3 m – die Voraussetzungen der genannten Bauartzulassung als wesentliche Grundlage zur Anerkennung eines standardisierten Messverfahrens verfehlt wurden.

In einem von unserer Kanzlei jüngst bearbeiteten Verkehrsordnungswidrigkeitsverfahren mussten wir feststellen, dass die bayerische Polizei nach wie vor Kameras anderer Hersteller, im vorliegenden Fall ebenfalls der Marke Panasonic, verwendet.

Geld zurück vom Vermieter für bereits ausgeführte Renovierungsarbeiten

Seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2004 (WuM 2004, Seite 463) ist anerkannt, dass die Übertragung von Renovierungspflichten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag auf den Mieter, die eine „starre Fristenregelung“ enthalten, den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam sind.

Die hieraus zugunsten des Mieters resultierenden Rechtsfolgen sind jedoch nur den Wenigsten bekannt. Die Unwirksamkeit der Klausel hat nämlich zur Folge, dass der Mieter, der gleichwohl Schönheitsreparaturen ausgeführt hat bzw. durch ein Fachunternehmen hat ausführen lassen, einen Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten gemäß § 812 Abs. 1 BGB gegenüber dem Vermieter hat.

Hierauf hat das Amtsgericht Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 03.11.2010, Az. : 33 C 3116/10-51, noch einmal hingewiesen.